一線城市打響“認(rèn)房不認(rèn)貸”第一槍 為什么是廣州

在住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等三部門公布《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》5天后，廣州打響了一線城市落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”的“第一槍”。

8月30日，廣州市人民政府發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》(下稱《通知》)。這是“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策在一線城市首次落地，為廣州樓市“金九銀十”旺季蓄能造勢(shì)。

今年二季度以來，廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體供求明顯回落，市場(chǎng)充斥著觀望的情緒。有銷售人士表示，希望新政能激起一波置換潮。

“認(rèn)房不認(rèn)貸” 一線城市中廣州率先落地

《通知》稱，為更好滿足剛性和改善性住房需求，優(yōu)化調(diào)控政策，落實(shí)《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部 中國(guó)人民銀行 金融監(jiān)管總局關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》(建房〔2023〕52號(hào))要求，推動(dòng)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，廣州市現(xiàn)就優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)通知。

記者注意到，《通知》顯示，申請(qǐng)貸款的居民家庭包括戶籍家庭、非戶籍家庭、單身人士、境外人士、持人才綠卡人士等不屬于法人單位的購(gòu)房人。戶籍家庭和非戶籍家庭含借款申請(qǐng)人、配偶及共同生活的未成年子女。

《通知》明確，居民家庭住房套數(shù)，是以我市不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提供的《廣州市自然人不動(dòng)產(chǎn)信息查詢結(jié)果》顯示居民家庭(含所有家庭成員)已擁有住房套數(shù)核算。

政策優(yōu)化相關(guān)的個(gè)人住房信貸政策則是居民家庭名下在本市無住房的，購(gòu)買普通商品住房或非普通商品住房的首付款，按不低于購(gòu)買首套住房的最低比例執(zhí)行，不再區(qū)分是否有住房貸款(含商業(yè)性住房貸款和公積金住房貸款)記錄以及住房貸款是否還清，住房貸款利率享受購(gòu)買首套住房的利率。

政策執(zhí)行時(shí)點(diǎn)以通知印發(fā)時(shí)間8月18日為界。

至此，廣州成為第一個(gè)落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”的一線城市。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，該政策既有利于商品房需求端穩(wěn)定，也有利于居民端杠桿率穩(wěn)定。

對(duì)于這個(gè)政策落地，廣州市場(chǎng)有著迫切期盼。8月初，針對(duì)“廣州市將在哪些方面支持及滿足剛性和改善性住房需求，是否會(huì)執(zhí)行認(rèn)房不認(rèn)貸”的提問，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局回復(fù)表示，相關(guān)政策正在研究中。

商業(yè)銀行最新回復(fù)

“在開會(huì)研究具體措施”

8月30日，廣州“認(rèn)房不認(rèn)貸”公布之后，商業(yè)銀行也有了最新消息。截至30日14時(shí)，多家銀行表態(tài)式回復(fù)。

“今天收到政府通知，還在開會(huì)研究具體措施?！币患夜煞葜沏y行人士對(duì)記者表示。

廣發(fā)銀行廣州分行表示，銀行已收悉廣州市政府關(guān)于“廣州認(rèn)房不認(rèn)貸”的相關(guān)通知，目前該行內(nèi)部研究中，將盡快出臺(tái)行內(nèi)政策。

中信銀行廣州分行表示，嚴(yán)格按照廣州市人民政府辦公廳下發(fā)的相關(guān)通知要求執(zhí)行。對(duì)于居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過住房，按首套住房執(zhí)行。

一家國(guó)有銀行則表示，暫沒最新口徑。

一套600萬(wàn)的房子

首付款能減少240萬(wàn)

據(jù)新華社，“認(rèn)房”或“認(rèn)貸”是銀行在發(fā)放住房按揭貸款時(shí)評(píng)判首套房、二套房的標(biāo)準(zhǔn)，其中“認(rèn)房又認(rèn)貸”最為嚴(yán)格，指的是即便第一套住房貸款已還清，但因有貸款記錄，再置換時(shí)仍被認(rèn)定為購(gòu)買第二套住房，從而執(zhí)行更高比例首付及房貸利率。

據(jù)易居研究院梳理，在“認(rèn)房又認(rèn)貸”條件下，北京、上海、廣州、深圳普通住宅二套房首付比例分別為80%、70%、70%、70%，比首套首付高出40%~45%，房貸利率差最高達(dá)到了70BP。

若上述城市均實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”，二套房首付比例可從73%(北上廣深平均數(shù)據(jù)，以下同)降至33%。按600萬(wàn)總價(jià)的房源計(jì)算，首付款將從435萬(wàn)元降至195萬(wàn)元，可以降低55%的資金支付壓力。房貸利率從5.03%降至4.50%。按一線城市二套房平均貸款本金405萬(wàn)元計(jì)算，月供額將從21816元降至20521元，即減少1295元/月，30年累計(jì)減少47萬(wàn)元。

廣州樓市 困于觀望情緒

據(jù)中指數(shù)據(jù)，7月廣州新建商品住宅成交面積環(huán)比連續(xù)4個(gè)月下滑，新房、二手房?jī)r(jià)格亦處在波動(dòng)調(diào)整通道，市場(chǎng)預(yù)期偏弱。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，8月廣州新建商品住宅成交規(guī)模延續(xù)小幅回落態(tài)勢(shì)，同比降幅仍在30%左右，購(gòu)房者觀望情緒較重。

克而瑞統(tǒng)計(jì)，進(jìn)入8月，廣州一手房周成交面積維持在10萬(wàn)多平方米，創(chuàng)下近八周的低點(diǎn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，7月份廣州的二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降了1%，在一線城市中降幅居首。

克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉表示，7月廣州一二手住宅成交量環(huán)比雙雙下跌，其中一手住宅成交52.47萬(wàn)平方米，同比跌24%，環(huán)比跌25%，是今年以來次新低的月份，只好于春節(jié)月。二手住宅成交79.87萬(wàn)平方米，環(huán)比跌3%，已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月下跌。

有開發(fā)商人士表示，其公司位于廣州近郊的一個(gè)樓盤開盤近一年，也在持續(xù)的促銷降價(jià)走量，去年下半年在售均價(jià)約3.5萬(wàn)元/平方米，最近推出的特惠房源最低均價(jià)2.7萬(wàn)元/平方米。不過，廣州不少新樓盤早前已經(jīng)在籌備落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”。早前不少樓盤都通過這個(gè)政策來儲(chǔ)備客戶，以至于傳出廣州南沙區(qū)、黃埔區(qū)的某些樓盤會(huì)執(zhí)行這個(gè)政策。

廣州某樓盤的銷售人員陳文表示，其所在項(xiàng)目其實(shí)也很著急，“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策導(dǎo)致部分改善型購(gòu)房者在換房過程中首付比例高達(dá)4成至7成。如果政策調(diào)整為“認(rèn)房不認(rèn)貸”，首付比例可以降至3成，這也意味著只需出售手中的房子，就能按照首套房的標(biāo)準(zhǔn)貸款，減輕資金壓力。

“這次希望能激起一波置換潮?！标愇谋硎?。

據(jù)媒體報(bào)道，中指研究院華南分院總經(jīng)理?xiàng)罴t俠亦指出，今年二季度以來，在前期積壓需求基本釋放、潛在購(gòu)房者市場(chǎng)信心不足等多重因素影響下，廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體供求明顯回落。

楊紅俠認(rèn)為，廣州作為首個(gè)落實(shí)首套住房“認(rèn)房不認(rèn)貸”的一線城市，釋放了更加積極的信號(hào)，短期其他城市落實(shí)相關(guān)舉措的節(jié)奏有望進(jìn)一步加快，北京、上海和深圳也存在優(yōu)化預(yù)期，若政策及時(shí)優(yōu)化調(diào)整，核心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐漸企穩(wěn)，從而帶動(dòng)全國(guó)市場(chǎng)情緒修復(fù)。

目前，重點(diǎn)城市樓市仍處于深度調(diào)整階段。諸葛數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，8月前27天，重點(diǎn)15城新房累計(jì)成交58934套，較上月同期下降7.19%。重點(diǎn)10城二手住宅累計(jì)成交49227套，較7月同期下降4.59%。重點(diǎn)城市新房，二手房交易活躍度均呈現(xiàn)持續(xù)下滑態(tài)勢(shì)。

深圳跟進(jìn) 今起“認(rèn)房不認(rèn)貸”

繼廣州執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策后，深圳也官宣了。

8月30日晚間，記者從深圳住建局官網(wǎng)獲悉，深圳將從8月31日起執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。

在深圳住建局官網(wǎng)發(fā)布的《關(guān)于優(yōu)化我市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》提到，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房時(shí)，家庭成員在我市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

樂有家營(yíng)銷總裁孟凡振表示，“認(rèn)房不認(rèn)貸”比較貼合實(shí)際的市場(chǎng)需求，切中了目前剛需及改善的痛點(diǎn)，可以滿足更多合理的改善居住需求。在當(dāng)前供需關(guān)系發(fā)生重大變化的背景下，該優(yōu)化政策可以進(jìn)一步起到穩(wěn)定預(yù)期的積極作用，但并不會(huì)帶來房?jī)r(jià)明顯反彈。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則提到，深圳、廣州當(dāng)前出臺(tái)這個(gè)政策，其實(shí)信號(hào)意義非常強(qiáng)，也就是說，8月底前，另外兩個(gè)一線城市可能都會(huì)出臺(tái)類似的政策。

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