近日，北京拉開了2022年全國(guó)重點(diǎn)城市首批集中供地的大幕。2月17日，耗時(shí)兩天的北京2022年首批供地成交17宗地塊，1宗流拍，成交規(guī)劃建筑面積169.8萬(wàn)平方米，成交總價(jià)為480.2億元。

市場(chǎng)整體表現(xiàn)“回溫”

北京本次土拍平均溢價(jià)率達(dá)到4.5%，與去年第三輪供地相比提升了3個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)流拍率也從17%回落至6%，土地市場(chǎng)整體表現(xiàn)“回溫”。

從成交結(jié)果來(lái)看，本輪土拍最高樓面價(jià)地塊為豐臺(tái)紀(jì)家廟地塊，成交樓面價(jià)66885元/平方米;成交最低樓面價(jià)地塊在平各莊，由旭輝10730元/平方米競(jìng)得。未來(lái)項(xiàng)目上市最高樓面價(jià)是紀(jì)家廟項(xiàng)目，限售價(jià)為102460元/平方米，由華潤(rùn)以57.12億元+6%政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額競(jìng)得;最低項(xiàng)目上市價(jià)格為懷柔科學(xué)城拿下的雁西鎮(zhèn)地塊，限售價(jià)格為37000元/平方米。

同策研究院分析師宋雪梅對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示，此次土拍除了底價(jià)成交近一半地塊外，有2宗地塊的溢價(jià)率在0.5%左右，剩下的地塊最高溢價(jià)率為15%。整體而言，北京首批集中供地的溢價(jià)率并不高，17宗地塊的成交樓板價(jià)與住宅銷售指導(dǎo)價(jià)之間均有2萬(wàn)元/平方米以上的價(jià)差，給房企留下了較大的盈利空間。

高質(zhì)量地塊成“搶手貨”

朝陽(yáng)崔各莊地塊是此次成交中唯一一宗含現(xiàn)房銷售地塊，未來(lái)項(xiàng)目入市最高限售價(jià)格為8.8萬(wàn)元/平方米，吸引了綠城、華潤(rùn)、建發(fā)、中海、金地+保利、城建、中建智地等公司相互博弈，最終由綠城以43.47億元+ 4.1萬(wàn)平方米現(xiàn)房銷售面積競(jìng)得，溢價(jià)率15%，樓面價(jià)約5.3萬(wàn)元/平方米。

北京鏈家研究院院長(zhǎng)高原對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示，現(xiàn)房銷售既能夠防止項(xiàng)目扎堆入市，又能切實(shí)保障消費(fèi)者的權(quán)益，做到“所見即所得”，比期房項(xiàng)目更具優(yōu)勢(shì)。但是現(xiàn)房銷售對(duì)開發(fā)商的施工能力、現(xiàn)金流能力的要求都更高，還會(huì)大幅降低開發(fā)商的資金使用效率，以至于降低盈利水平。此次土拍，崔各莊地塊進(jìn)入競(jìng)現(xiàn)房環(huán)節(jié)說(shuō)明了該地塊的熱度與競(jìng)爭(zhēng)的激烈。

高原表示，此次新布局北京的房企參與崔各莊地塊的競(jìng)爭(zhēng)意愿強(qiáng)烈，體現(xiàn)出其對(duì)崔各莊區(qū)域未來(lái)價(jià)值的肯定，崔各莊被部分房企視為東壩聯(lián)動(dòng)區(qū)、望京承接區(qū)，多個(gè)樓盤聯(lián)動(dòng)有助于降低營(yíng)銷等相關(guān)成本。同時(shí)，朝陽(yáng)區(qū)供地出現(xiàn)減少的態(tài)勢(shì)，部分在此區(qū)域無(wú)房可賣的房企有貨值布局的意圖。

國(guó)企央企仍是“頂梁柱”

值得注意的是，今年北京土拍政策新增了“搖號(hào)+定高標(biāo)”的規(guī)則，這意味著開發(fā)商面臨著包括競(jìng)地價(jià)、競(jìng)配建、競(jìng)方案、競(jìng)政府份額，同時(shí)限制銷售價(jià)格、高標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)方案等多重限制。

對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，復(fù)雜的競(jìng)拍規(guī)則，體現(xiàn)了北京對(duì)土地市場(chǎng)落實(shí)“一地一策”的精準(zhǔn)管控，只要地塊好，大家仍會(huì)積極拼搶。

從參與此次集中供地的企業(yè)性質(zhì)來(lái)看，拿地的房企除了旭輝一家為民企外，其余清一色是央企、國(guó)企開發(fā)商。這延續(xù)了2021年北京集中供地的特點(diǎn)，首開、中海、城建、中建一局等國(guó)企、央企依然活躍在土拍市場(chǎng)上。

從企業(yè)報(bào)名情況來(lái)看，華潤(rùn)報(bào)名數(shù)量最多，達(dá)10宗;其次為中海，報(bào)名7宗;緊隨其后的是綠城報(bào)名了6宗、城建報(bào)名了5宗。業(yè)內(nèi)人士稱，北京土拍以國(guó)企和央企為主導(dǎo)，主因在于該類企業(yè)的資金實(shí)力與現(xiàn)金流的把控情況。

最終，綠城斬獲3宗地塊，成為北京2022年首批集中供地中競(jìng)得地塊最多的房企，共計(jì)拿地金額為98.4億元;華潤(rùn)、金地+保利、中海各摘得2宗地塊，拿地金額分別為79.94億元、59億元、57.4億元。

關(guān)鍵詞： 集中供地 高質(zhì)量地塊 土地市場(chǎng) 國(guó)企央企